Dự kiến thuế bất động sản 2025 có phải 20% và sự thật thế nào?

Trước khi đi sâu vào các đề xuất chính sách, Bách Như Properties – BNPs sẽ cùng bạn tìm hiểu về những quy định hiện hành và dự kiến thuế bds 2025 mới nhất. Với kinh nghiệm lâu năm trong lĩnh vực bất động sản, chúng tôi sẽ phân tích một cách khách quan để giúp các nhà đầu tư và người dân có cái nhìn toàn diện nhất.

Trong thời gian gần đây, thông tin về dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) mới, đặc biệt là dự kiến thuế bds 2025 với đề xuất áp dụng mức thuế 20% trên lợi nhuận chuyển nhượng bất động sản (BĐS), đã thu hút sự quan tâm lớn từ dư luận và các nhà đầu tư.

Mặc dù các đề xuất này được kỳ vọng sẽ minh bạch hóa thị trường, nhưng cũng đặt ra nhiều câu hỏi về tính khả thi và tác động. Để có cái nhìn khách quan, bài viết này sẽ phân tích chi tiết dự kiến thuế bds 2025, đồng thời cung cấp thông tin chính xác về cách tính thuế BĐS đang được áp dụng hiện hành.

Cách tính thuế chuyển nhượng bất động sản hiện tại (Áp dụng cho năm 2025)

Trước khi đi sâu vào các dự kiến thuế bds 2025 mới, chúng ta cần nắm rõ cách tính thuế BĐS đang được áp dụng hiện hành.

Đây là cơ sở để người dân, nhà đầu tư có thể so sánh và chuẩn bị cho những thay đổi trong tương lai. Theo các văn bản pháp luật hiện hành như Thông tư 92/2015/TT-BTC, Nghị định 10/2022/NĐ-CP và Thông tư 85/2019/TT-BTC, khi chuyển nhượng nhà đất, các bên có nghĩa vụ nộp các loại thuế, phí sau:

Thuế thu nhập cá nhân hiện tại (TNCN)

Thuế TNCN phải nộp = 2% × Giá chuyển nhượng

Cách tính này tuy đơn giản nhưng lại tạo ra lỗ hổng khi người bán thường khai giá thấp hơn thực tế để giảm thuế, dẫn đến thất thu cho ngân sách.

Lệ phí trước bạ hiện tại

Lệ phí trước bạ phải nộp = 0,5% × Giá tính lệ phí trước bạ

Giá tính lệ phí trước bạ được xác định dựa trên giá tại hợp đồng chuyển nhượng hoặc giá do UBND cấp tỉnh ban hành, tùy thuộc vào giá nào cao hơn.

Phí thẩm định hồ sơ

Mức thu phí này do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, nên sẽ có sự khác biệt giữa các địa phương.

Dự kiến thuế bds 2025 trong tương lai

Dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế) đề xuất một phương thức tính thuế mới nhằm thay thế cách tính cố định 2% hiện hành. Điểm cốt lõi là thay vì tính trên giá trị chuyển nhượng, thuế sẽ được tính dựa trên lợi nhuận thực tế.

Tính 20% trên lợi nhuận thực tế theo dự kiến thuế bds 2025

Thuế TNCN = (Giá bán – Giá mua – Chi phí hợp lệ) × 20%

Phương án này được nhiều chuyên gia ủng hộ vì phản ánh đúng bản chất thuế TNCN, chỉ đánh thuế khi có thu nhập thực.

Thuế suất phân hóa khi thiếu chứng từ theo dự kiến thuế bds 2025

Trong trường hợp người chuyển nhượng không thể xác định được giá mua và các chi phí liên quan, thuế TNCN sẽ được xác định bằng giá bán nhân với mức thuế suất phân hóa theo thời gian nắm giữ BĐS:

• Dưới 2 năm: 10%
• Từ 2 đến dưới 5 năm: 6%
• Từ 5 đến dưới 10 năm: 4%
• Từ 10 năm trở lên: 2%
• Đối với BĐS có nguồn gốc thừa kế: 2%

Phân tích tác động của dự kiến thuế bất động sản 2025

Đề xuất này nhận được nhiều ý kiến trái chiều từ các chuyên gia và nhà đầu tư, với những tác động cả tích cực lẫn tiêu cực.

Làm rõ sự hoang mang về con số 20% trong dự kiến thuế bds 2025

Một trong những lý do khiến dư luận xôn xao và nhiều người hoang mang là con số thuế suất lên đến 20%.

Tuy nhiên, chúng ta cần phân biệt rõ: mức thuế này được tính trên phần lợi nhuận (thu nhập), chứ không phải trên tổng giá trị chuyển nhượng (doanh thu).

Đây chính là điểm cốt lõi của dự kiến thuế bất động sản 2025 , nhằm đánh thuế công bằng hơn và đánh đúng vào thu nhập thực tế.

Để làm rõ hơn dự kiến thuế bds 2025, chúng ta hãy xem xét hai ví dụ cụ thể sau:

Ví dụ 1: Thuế tăng khi lợi nhuận cao

• Một người mua BĐS với giá 3 tỷ đồng, sau đó bán với giá 4 tỷ đồng. Lợi nhuận thu được là 1 tỷ đồng.
• Nếu áp dụng cách tính mới (20% trên lợi nhuận), thuế TNCN phải nộp là: 1 tỷ×20%=200 triệu đo^ˋng.
• Nếu vẫn áp dụng cách tính cũ (2% trên giá bán), thuế TNCN phải nộp là: 4 tỷ×2%=80 triệu đo^ˋng.
• Trong trường hợp này, thuế phải nộp theo cách tính mới cao hơn đáng kể.

Ví dụ 2: Thuế giảm khi lợi nhuận thấp

• Một người mua BĐS với giá 3,8 tỷ đồng, sau đó bán với giá 4 tỷ đồng. Lợi nhuận thu được là 200 triệu đồng.
• Nếu áp dụng cách tính mới (20% trên lợi nhuận), thuế TNCN phải nộp là: 200 triệu×20%=40 triệu đo^ˋng.
• Nếu vẫn áp dụng cách tính cũ (2% trên giá bán), thuế TNCN phải nộp là: 4 tỷ×2%=80 triệu đo^ˋng.
• Trong trường hợp này, thuế phải nộp theo cách tính mới thấp hơn cách tính cũ, mang lại lợi ích cho người bán.

Qua hai ví dụ trên, có thể thấy dự kiến thuế bất động sản 2025 với đề xuất thu thuế 20% trên lợi nhuận sẽ đánh thuế công bằng hơn, đúng với bản chất của thuế TNCN. Chính vì vậy, việc lưu giữ đầy đủ chứng từ để chứng minh giá mua là cực kỳ quan trọng, giúp người bán không bị thiệt thòi khi tính thuế.

Tác động dự kiến thuế bds 2025 nếu áp dụng

Tích cực

• Công bằng hơn, đúng bản chất thuế TNCN.
• Giảm giao dịch lướt sóng, hỗ trợ ổn định giá BĐS.
• Khuyến khích minh bạch chứng từ.

Thách thức

• Người dân thiếu chứng từ sẽ chịu thuế cao hơn.
• Nguy cơ cộng thuế vào giá bán, làm tăng giá BĐS.
• Cần kiểm soát tốt tình trạng kê khai giá thấp.

Lộ trình và kiến nghị hoàn thiện dự kiến thuế bds 2025

Trước những thách thức trên, Bộ Tài chính cho biết sẽ nghiên cứu và xây dựng lộ trình thực hiện trong khoảng 5 năm. Lộ trình này được xem là giải pháp quan trọng để:

• Tạo thói quen cho người dân: Cần có thời gian để người dân làm quen với việc lưu giữ đầy đủ chứng từ, hóa đơn về giá mua và các chi phí liên quan.
• Hoàn thiện cơ sở dữ liệu: Lộ trình 5 năm sẽ giúp cơ quan quản lý có thêm thời gian để số hóa và đồng bộ hóa hệ thống dữ liệu về dân cư, đất đai, đảm bảo có đủ thông tin để tính thuế chính xác.
• Tránh “sốc” thị trường: Việc áp dụng chính sách cần có lộ trình, thử nghiệm ở một số địa phương trước khi nhân rộng để tránh gây hoang mang, giảm thanh khoản thị trường.

Lời khuyên cho người dân và nhà đầu tư

• Theo dõi thông tin chính thức: Hiện vẫn áp dụng mức 2% giá bán.
• Chuẩn bị chứng từ đầy đủ: Hóa đơn, giấy tờ chi phí liên quan.
• Cân nhắc thời gian nắm giữ để hưởng thuế suất thấp hơn.
• Lập kế hoạch tài chính dài hạn, tránh phụ thuộc vào lướt sóng.

Kết luận

Dự kiến thuế bds 2025 ở mức 20% hiện vẫn là đề xuất và sẽ có lộ trình 5 năm để triển khai, chưa áp dụng ngay. Đây là xu hướng phù hợp với thông lệ quốc tế, hướng tới một thị trường minh bạch và công bằng hơn.
Để sẵn sàng cho những thay đổi này, việc chủ động lưu giữ chứng từ và theo sát thông tin chính sách là điều cần thiết đối với mỗi người dân và nhà đầu tư.

Với đội ngũ chuyên gia được trang bị kiến thức chuyên sâu và luôn cập nhật tin tức về thuế, luật, Bách Như Properties – BNPs sẽ là đối tác tin cậy, giúp bạn đưa ra quyết định đầu tư an toàn và hiệu quả nhất. Bạn đang quan tâm đến các sản phẩm hay dự án bất động sản nào? Hãy liên hệ ngay với chúng tôi để nhận được sự tư vấn chuyên sâu và thông tin thị trường mới nhất.